Quelles sont les conditions pour investir en LLI ?
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif conçu pour faciliter l’accès au logement des ménages aux revenus modestes dans les zones où la demande locative est forte. Il permet aux investisseurs de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux tout en contribuant à la mixité sociale et à la régulation du marché immobilier, mais sous certaines conditions. Découvrez les sept conditions pour investir en LLI.
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L’essentiel à retenir le Logement Locatif Intermédiaire
- Le logement LLI doit être destiné à la résidence principale du locataire et respecter des plafonds de loyers et de ressources.
- L’acquisition bénéficiant de la TVA à 10 % doit être réalisée par une personne morale, par exemple une SCI.
- Selon le BOFiP du 8 juillet 2026, le logement peut résulter d’une construction neuve, d’une transformation de locaux ou de certaines opérations d’acquisition-amélioration.
- Le régime de TVA réduite fait l’objet d’un suivi pouvant aller jusqu’à 20 ans, avec des possibilités de cession à partir de la 11e année sous conditions.
- Pour les baux conclus en 2026, les plafonds de loyers sont fixés à 19,71 €/m² en zone A bis, 14,64 €/m² en zone A et 11,80 €/m² en zone B1, avant application du coefficient de surface..
Le guide du LLI
Logement Locatif Intermédiaire
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1Quel type de logement peut être éligible au LLI ?
Le LLI ne concerne pas uniquement les appartements neufs : plusieurs catégories d’opérations immobilières peuvent bénéficier du dispositif lorsqu’elles respectent les conditions réglementaires.
Selon le BOFiP, les logements peuvent notamment résulter :
- d’une construction nouvelle,
- de la transformation de locaux initialement affectés à un usage autre que l’habitation,
- de certaines opérations d’acquisition-amélioration permettant d’améliorer la performance énergétique du logement. Cette rénovation doit être réalisée dans le respect des normes en vigueur, tant en matière de performance énergétique que de sécurité et d’habitabilité.
2 Combien de temps faut-il louer un logement LLI ?
Le bien doit être loué en tant que résidence principale pour une durée minimale de 15 ans, réduite à 11 ans si l’investisseur détient déjà un autre logement en LLI dans la même SCI. L’engagement locatif total est de 20 ans, mais le bailleur peut revendre jusqu’à 50 % des logements bénéficiant de la TVA réduite dès la 11ᵉ année et la totalité à partir de la 16ᵉ année.
3Quelle condition de mixité sociale faut-il respecter en LLI ?
Une opération LLI doit respecter une condition de mixité sociale, sauf dans certaines situations expressément prévues par la réglementation.
Selon le BOFiP, le logement doit notamment :
- être situé dans une commune comptant déjà plus de 25 % de logements locatifs sociaux,
- ou être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville,
- ou appartenir à un ensemble immobilier dans lequel la proportion de logements locatifs sociaux dépasse 25 % des logements sociaux et intermédiaires pris en compte.
Cette condition ne s’applique pas aux logements faisant partie de certaines résidences-services prévues par le Code de la construction et de l’habitation.
4 Quels plafonds de ressources le locataire doit-il respecter en 2026 ?
L’accès au logement intermédiaire est soumis à des plafonds de revenus définis par arrêté, en fonction de la composition du ménage et de la zone géographique du bien. Pour 2026, ces plafonds, basés sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2, sont les suivants :
| Nombre de personnes au sein du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 |
|---|---|---|---|
| 1 personne | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € |
| 2 personnes | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € |
| 3 personnes | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € |
| 4 personnes | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € |
| 5 personnes | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € |
| 6 personnes | 138 874 € | 127 122 € | 92 900 € |
| Personnes supplémentaires | + 15 471 € | + 14 164 € | + 10 364 € |
Exemple
Julie, célibataire et sans enfant, souhaite louer un appartement de 30 m² à Marseille (zone A). Son revenu annuel est de 33 500 €, soit inférieur au plafond de 44 344 € fixé pour une personne seule en zone A. Elle est donc éligible à un logement locatif intermédiaire, lui permettant d’accéder à un loyer plus abordable qu’un logement classique sur le marché privé.
5 Quels sont les plafonds de loyer du LLI en 2026 ?
Le propriétaire ne peut pas fixer librement le loyer d’un logement LLI : un plafond au mètre carré s’applique en fonction de la zone, puis un coefficient lié à la surface doit être calculé.
Les plafonds de loyer pour le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) en 2026 sont définis par décret et dépendent de la zone géographique du bien (zones A, A bis et B1). Ces plafonds sont réévalués chaque année en fonction des évolutions réglementaires.
| Zone Abis | Zone A | Zone B |
|---|---|---|
| 19,71 €/m² | 14,64 €/m² | 11,80 €/m² |
- Retrouvez les plafonds du logement intermédiaire.
Exemple
Thomas est un investisseur en Logement Locatif Intermédiaire (LLI) qui possède un appartement de 30 m² à Marseille (zone A). Il souhaite louer son bien à Julie, célibataire et sans enfant, qui respecte les plafonds de ressources pour ce type de logement.
Le loyer de son bien est soumis au plafond réglementaire de 14,64 €/m² en zone A. Le calcul du loyer maximal applicable est le suivant :
14,64 x (0,7 + 19/30) x 30 = 585,6 €/mois
Thomas peut donc louer son appartement à Julie pour un loyer plafonné de 585,6 € par mois.
6 Dans quelles zones peut-on investir en LLI ?
Le dispositif LLI s’applique aux logements situés dans des zones où la demande locative est forte et les prix immobiliers élevés. Ces zones, définies par le zonage Pinel selon l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts (CGI), sont les suivantes :
- Zone A bis : Paris et 76 communes d’Île-de-France.
- Zone A : Agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français et certaines grandes villes comme Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux et Toulouse.
- Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, certaines grandes couronnes parisiennes, le pourtour de la Côte d’Azur, l’Outre-mer et d’autres secteurs à marché tendu.
- Les zones B2 et C ne sont pas éligibles au dispositif.
- Tout savoir sur les zones éligibles au dispositif.
Bon à savoir
Certains territoires bénéficient d’une éligibilité renforcée, notamment ceux engagés dans des projets d’intérêt national, de réindustrialisation, de requalification urbaine (GOUV, ORCOD, OPAH) ou encore les communes signataires d’un contrat de projet partenarial d’aménagement (PPA).
7 Faut-il obligatoirement acheter un LLI via une SCI ?
Depuis 2024, le dispositif LLI, initialement réservé aux investisseurs institutionnels, est désormais accessible aux particuliers. Pour en bénéficier, le bien doit être acquis par une Société Civile Immobilière (SCI) regroupant au minimum deux associés. Ce cadre juridique permet une gestion optimisée du patrimoine tout en respectant les conditions spécifiques du dispositif.
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Questions et réponses
Peut-on louer un logement LLI à un membre de sa famille ?
La location à un ascendant ou descendant des associés de la SCI est possible si le locataire respecte les plafonds de ressources.
Quels sont les risques en cas de non-respect des conditions ?
Le non-respect des engagements peut entraîner la perte des avantages fiscaux et des sanctions financières.
Quels sont les critères de sélection des locataires ?
Les locataires doivent respecter les plafonds de ressources en vigueur et prouver leur éligibilité via leur avis d’imposition de l’année N-2.
Que se passe-t-il si le locataire dépasse les plafonds de ressources en cours de bail ?
Si le locataire dépasse les plafonds en cours de bail, il peut continuer à occuper le logement jusqu’à la fin de son contrat, mais son renouvellement pourra être soumis à des conditions.
Sources
En savoir plus sur le LLI
- Informez-vous sur le LLI à Toulouse.
- Informez-vous sur le LLI à Bordeaux.
- Retrouvez tous nos programmes en LLI.
- Les autres dispositifs pour investir dans l’immobilier locatif.